El mercado de oficinas de Barcelona cerró 2025 con un tono más sólido que en 2024. La demanda mejoró, especialmente en edificios de calidad, y la ciudad terminó el año con una absorción bruta de entre317.000 y 319.000 m² ,  fue un año de recuperación y consolidación. El22@ / New Business Areassiguió siendo el principal motor del mercado, concentrando entre el43% y el 50%de la contratación anual, mientras el Centro Ciudadganó peso y las zonas periféricas empezaron a reactivarse tímidamente.

.A cierre de 2025, elstock total de oficinas de Barcelonase situó en7.423.761 m². Por submercados, el reparto era aproximadamente:CBD 888.822 m²,Centro Ciudad 2.630.060 m²,New Business Areas/22@ 2.460.275 m²yPeriferia 1.444.604 m². Esto confirma que el mercado barcelonés sigue teniendo un peso muy relevante en los ejes centrales y en el 22@, donde se concentra buena parte del producto moderno y corporativo.Ladisponibilidad total cerro en713.593 m²,con una tasa de disponibilidad del 9,61%.

Laabsorción brutafue uno de los mejores datos del año. Barcelona registró316.543–319.000 m² contratados, lo que supone un crecimiento de alrededor del16% interanual y un volumen25% superior a la media de los últimos cinco años. En el cuarto trimestre se contrataron unos46.500–47.000 m², después de un tercer trimestre especialmente fuerte. La demanda se concentró en activosA y B+, que representaron alrededor del80% de la superficie contratada. Sectorialmente, destacarontecnología,servicios profesionalesy actividades deservicios/formación, lo que refuerza la idea de que el mercado sigue premiando ubicaciones estratégicas y oficinas modernas, eficientes y sostenibles.

Lasrentas primesiguieron subiendo en 2025 y cerraron el año en31,50 €/m²/mesen Barcelona. La presión alcista se concentra sobre todo enCBD y Centro Ciudad, donde la oferta disponible de calidad es muy escasa. El movimiento no es homogéneo en toda la ciudad: en localizaciones menos tensionadas las rentas son más estables, pero en los mejores activos sigue habiendo capacidad de crecimiento.

A cierre de 2025 había151.453 m² en construcciónen Barcelona. Por zonas, el pipeline se repartía en107.732 m² en Centro Ciudad,98.627 m² en New Business Areas/22@,5.500 m² en CBDy prácticamente nada en Periferia. Además, en 2026 se espera la entrega de unos 122.000 m² adicionales, y quealrededor del 60% ya cuenta con usuario final, lo que limita bastante el riesgo de que la nueva oferta dispare la vacancia. En otras palabras, sí entra producto nuevo, perouna parte importante ya llega parcialmente absorbida.

Para 2026, el escenario base es decontinuidad positiva, no de boom. Las consultoras coinciden en que Barcelona entra en 2026 con unmercado ocupacional sano, con demanda concentrada en calidad y con una cierta ampliación del interés hacia zonas periféricas por la falta de espacio prime en áreas centrales. Esperamos que las “perspectivas continuistas”para 2026, y  la escasez de espacio de alta calidad siga sosteniendo el mercado.

Qué cabe esperar en 2026 

Stock:crecerá, pero de forma contenida, por las entregas previstas de nueva oferta. No parece un año de salto brusco del inventario, sino de incorporación selectiva de producto moderno.

Disponibilidad:lo más probable es que se mantengaestable o ligeramente a la bajaa nivel agregado, porque aunque entra nueva superficie, una parte relevante ya está prealquilada y el centro sigue muy tensionado. El ajuste seguirá siendo desigual: el22@ absorberá mejor si sigue captando grandes operaciones, mientras que CBD y Centro deberían seguir con poca vacancia.

Absorción:el nivel de contratación debería mantenerse en una banda parecida a 2025, apoyado en el tirón de Barcelona como hub tecnológico y en la preferencia por edificios eficientes. No veo base en las fuentes para prometer un gran salto, pero sí para esperarotro año razonablemente activosi la macro no empeora.

Rentas:la previsión más clara esalcista, sobre todo enCBD y Centro Ciudad. Cushman indica que la subida de rentas prime debería continuar en los próximos meses por la escasez de espacio de alta especificación en ejes como Paseo de Gracia y Diagonal.

Nuevos proyectos:en 2026 el mercado seguirá incorporando nuevos desarrollos, pero con un sesgo cada vez más claro hacia producto moderno, sostenible y bien ubicado. El hecho de que una parte elevada de las entregas ya tenga usuario es una señal positiva:no parece un pipeline especulativo descontrolado, sino más bien una oferta bastante filtrada por la demanda real.

Nuestras conclusiones  son que el 2025 es un año para oficinas en Barcelona, con más contratación, menos disponibilidad agregada y rentas prime al alza. Para2026, la previsión más razonable es de mercado estable-positivo, con crecimiento moderado del stock, disponibilidad contenida, absorción sana y más presión en rentas en los mejores activos. El gran tema seguirá siendo lapolarización: el producto prime y bien ubicado funcionará bien; el producto más secundario seguirá necesitando reposicionamiento o mayor flexibilidad comercial.